Preguntas Frecuentes - Playa Mujeres, Cancun, Mexico

Comprar Inmuebles en México

¿QUÉ ES UNA INSTITUCIÓN FIDUCIARIA?
En México, una institución fiduciaria es una sociedad bancaria que puede abrir cuentas fiduciarias y realizar operaciones como fiduciario. El fiduciario posee la propiedad legal del bien inmueble durante el periodo de validez del fideicomiso y, además, cuenta con los derechos y poderes necesarios para cumplir los objetivos del acuerdo contractual que establece el fideicomiso en favor de los beneficiarios del fideicomiso.

¿QUÉ CARACTERÍSTICAS TIENE UN CONTRATO DE FIDEICOMISO?
En el contrato de fideicomiso, el propietario actual del bien inmueble aparece como fideicomitente y, por ello, cede el título de la propiedad inmobiliaria al fiduciario, que constará como propietario durante el periodo de validez del fideicomiso (50 años) en favor del beneficiario. El fideicomiso puede renovarse indefinidamente. El comprador (usted) figurará como fideicomisario, es decir, la persona que posee el usufructo y dispone totalmente de la propiedad.

¿QUÉ REQUISITOS SE EXIGEN?
1. Una copia del título de la propiedad o la escritura del bien inmueble en el cual se indique la superficie exacta, las medidas y límites, un certificado de ausencia de gravámenes y recibos de los impuestos federales, locales o municipales. (El vendedor deberá proporcionar estos documentos.)
2. Su nombre, nacionalidad, profesión, dirección y número de teléfono. Una copia de su pasaporte, un formulario de inmigración (si fuera necesario), una factura de teléfono u otro servicio recibida en su dirección postal.
3. El nombre, la nacionalidad, la dirección y el número de teléfono del beneficiario o beneficiarios sustitutos en caso de defunción del beneficiario principal durante el periodo de validez del fideicomiso (opcional).
4. El precio de compra acordado.

¿CUÁL ES EL SIGUIENTE PASO?
Una vez recibida la información y los documentos que se han indicado en los apartados anteriores, el fiduciario procederá a solicitar el permiso de autorización para ejecutar el acuerdo de fideicomiso a la Secretaría de Relaciones Exteriores. En cuanto la Secretaría de Relaciones Exteriores expida el permiso, el fiduciario podrá otorgar y formalizar el acuerdo de fideicomiso ante un notario público mexicano. En México, las notarías públicas poseen un estatus legal más elevado y unas competencias más amplias que su equivalente en Estados Unidos. Un notario público es un abogado autorizado por el Gobierno estatal que, entre otras facultades, puede conferir validez a los trámites definitivos del proceso de transmisión de títulos en su libro de protocolo. El documento resultante de este libro de protocolo (acuerdo de fideicomiso) se registra en el Registro Público de la Propiedad correspondiente y demuestra la validez de la escritura. En el caso de que no pueda estar presente durante la celebración del acuerdo de fideicomiso ante notario público, podrá ejecutarlo mediante un representante que disponga de los poderes necesarios. Los poderes de representación deberán conferirse de conformidad con las normas mexicanas, lo que incluye su formalización ante un notario público mexicano.

¿QUÉ DERECHOS Y OBLIGACIONES ASUME EL BENEFICIARIO TRAS SUSCRIBIR EL ACUERDO DE FIDEICOMISO?
Como beneficiario del fideicomiso, usted dispondrá del uso y la posesión de la propiedad, es decir, podrá vivir en el inmueble y realizar cualquier modificación y mejora respetando las limitaciones y/o requisitos estipulados por las leyes y la normatividad pertinentes, como las normas de zonificación y construcción, entre otras. Podrá exigir al fiduciario hipotecar la propiedad inmobiliaria, arrendarla, venderla, transferir su derecho de usufructo a otra persona o sociedad o realizar cualquiera de los actos que, según la legislación, se derivan del derecho de dominio. Si usted vende la propiedad a otra persona extranjera, podrá otorgar su derecho de usufructo del fideicomiso al nuevo comprador o bien exigir al fiduciario la suscripción de un nuevo acuerdo de fideicomiso para la propiedad inmobiliaria en beneficio del nuevo comprador. Este traspaso de poderes se deberá formalizar ante un notario público mexicano, previo pago de los impuestos federales y locales y las tasas de la transferencia de los derechos de beneficiario. Asimismo, tendrá la obligación de hacerse cargo de sus deberes en relación con la propiedad inmobiliaria, es decir: los impuestos del bien inmueble y los servicios de agua corriente, las facturas de electricidad, las cuotas de mantenimiento de la comunidad, si procede, y la cuota anual de administración del fiduciario.

¿QUÉ SUCEDERÍA SI EL BENEFICIARIO DEL FIDEICOMISO FALLECIERA DURANTE EL PERIODO LEGAL DE VALIDEZ DEL MISMO?
El beneficiario tiene el derecho de nombrar a uno o más beneficiarios sustitutos en el momento de consolidar el fideicomiso o bien después de formalizar el acuerdo. Esta persona o personas recibirán todos los derechos y obligaciones que se desprendan del fideicomiso en caso de que el beneficiario fallezca durante el periodo de validez del fideicomiso. Con este nombramiento de beneficiarios sustitutos, sus herederos no tendrían que realizar ninguna validación del testamento ante un juzgado mexicano, lo cual podría resultar un proceso largo y costoso, por los honorarios de los abogados. De esta manera, sólo deberían notificar la defunción al banco y mostrar el certificado de defunción y sus identificaciones personales. A continuación, el banco les aceptaría y les registraría como nuevos propietarios (beneficiarios) del fideicomiso; sin costo alguno.

¿DURANTE CUÁNTO TIEMPO ES VÁLIDO UN FIDEICOMISO? ¿PUEDE RENOVARSE?
Los fideicomisos pueden renovarse una vez trascurrido su periodo de validez, de 50 años, prolongándolo 50 años más. Según la legislación mexicana, si se rellena una solicitud no más de 360 días o menos de 181 días antes de que finalice el acuerdo de fideicomiso original, la Secretaría de Relaciones Exteriores deberá expedir un permiso de fideicomiso, válido para un periodo adicional de 50 años. El fideicomiso puede renovarse indefinidamente.

¿PUEDO VENDER O TRANSFERIR MI DERECHO DE PROPIEDAD ESTABLECIDO MEDIANTE UN ACUERDO DE FIDEICOMISO?
Los derechos de un fideicomiso pueden venderse o transferirse igual que cualquier otro derecho de propiedad inmobiliaria. En caso de venta de una propiedad inmobiliaria para la cual se ha suscrito un acuerdo fiduciario, la Secretaría de Relaciones Exteriores tiene la obligación legal de expedir un nuevo permiso de fideicomiso para el comprador. Si dicha propiedad se vende a un ciudadano mexicano, el acuerdo de fideicomiso puede rescindirse, de manera que el ciudadano mexicano pueda recibir la propiedad en dominio pleno.

¿LOS BANCOS MEXICANOS SON LAS ÚNICAS INSTITUCIONES QUE PUEDEN ADMINISTRAR UN ACUERDO DE FIDEICOMISO EN NOMBRE DE UN INVERSOR EXTRANJERO?
Sí. Sin embargo, usted tiene el derecho de escoger con qué banco prefiere suscribir el fideicomiso. El fideicomiso no es un activo propiedad del banco. Además, los acuerdos de fideicomiso permiten a los inversores extranjeros participar en otros sectores de la economía mexicana. Los inversores extranjeros deben utilizar sus fideicomisos para adquirir certificados de participación en representación de acciones de sociedades que coticen en la Bolsa mexicana.